Manual de Planejamento de Obras

Para você cliente, que quer uma obra sem surpresas.

Percebemos que os nossos clientes sabem exatamente o que desejam: uma obra bem executada, com qualidade, durabilidade, segurança e que valorize o imóvel.

 

Entretanto, constatamos que muitos clientes desconheciam algumas etapas fundamentais do processo de reforma.

 

E assim surgiu nosso MANUAL DE PLANEJAMENTO DE OBRAS, com o objetivo de auxiliar síndicos e administradores desde o planejamento até a fase contratual, composto por três etapas:.

 

1. Orçamento de Materiais e Serviços

2. Seleção de uma empresa

3. Mãos a obra!

 

 

 

1 .1- Cotação do Serviço

Num primeiro momento, solicite a visita de empresas para orçar os serviços que deseja realizar.

Avalie a proposta técnica de cada empresa. Se necessário, faça uma planilha com o nome das empresas, valores, materiais sugeridos, prazo de garantia e outros itens relevantes. De posse dessa planilha terá como visualizar melhor as propostas apresentadas.

 

Dicas :

  • Adote um quantitativo padrão (ex: 1.200 m²). Dessa forma terá como avaliar o preço por metro quadrado de cada empresa.
  • Deixe claro quais materiais que o condomínio fornecerá. Dessa forma as propostas serão padronizadas.

 

Selecione 03 orçamentos e marque uma reunião para conhecer seus representantes. Avalie se o representante da empresa é uma pessoa com o perfil que sua obra necessita.

 

 

 

1.2 Cotação dos Materiais

No tocante aos materiais, cabem as partes definirem as responsabilidades para fornecimento dos mesmos. A pratica de mercado sugere da seguinte forma:

 

  • Em obras de assentamento de pastilhas: o condomínio fornece pastilhas, argamassa e rejunte.
  • Em obras de pintura e revitalização:  empresa fornece todos os materiais.
  • Em obras de impermeabilização: o condomínio fornece revestimento, argamassa e rejunte

 

Dicas :

 

  • No caso de compra de pisos para área externa, solicite ao fabricante visitar obras finalizadas com o piso escolhido. Normalmente estes revestimentos são os mais difíceis de escolher (escorregadios, absorvem umidade, sujeira etc).

 

  • Na compra de pastilhas, cerâmicas e pisos tenham atenção com a quantidade: “melhor sobrar do que faltar”. Em caso de falta, a compra  adicional poderá ser um transtorno. Além do custo com frete, os revestimentos podem vir com coloração diferente, em decorrência da mudança de lote. Por outro lado, se sobrar, os revestimentos podem ser utilizados nas áreas comuns da edificação

 

 

 

 

 

 

 

 

Com o valor da mão-de-obra e dos materiais temos o valor final da obra. Nesta fase, o condomínio deverá fazer uma projeção de captação de recursos.

 

Uma sugestão é dividir o valor final da obra pela quantidade de apartamentos e depois verificar qual o valor para cada unidade que os condôminos podem absorver mensalmente.  Exemplo: Obra de R$ 50.000,00 num condomínio com 24 apartamentos. Cada unidade pagará, aproximadamente, R$ 2.083,00. Esse valor poderá ser parcelado de acordo com a disponibilidade da maioria dos moradores.

 

Dicas :

 

  • As pastilhas e os serviços podem ser parcelados, o que viabiliza o inicio da obra antes de ter em mãos todo o montante necessário.

 

  • Para maior conforto e segurança, o Condomínio poderá contratar empresa, engenheiro ou arquiteto para realizar o Memorial Descritivo da Obra. O Memorial deverá conter a especificação dos materiais, quantitativos das áreas e cotações de serviços e materiais.

 

 

 

1.3 Valor Final

 

Escolher a empresa é como acertar num investimento financeiro. São muitas empresas, diferentes preços, propostas sedutoras…como evitar uma escolha errada?

 

Sabendo que a escolha de uma empresa não é uma tarefa fácil, indicamos que o condomínio comece com a seleção através da coleta de documentos. Essa fase é primordial para a escolha de uma empresa idônea.

 

Sendo assim, ao escolher uma empresa, com base no orçamento apresentado na primeira fase, antes de fechar o contrato, solicite os seguintes documentos:

  • Certidão negativa junto a Receita Federal;
  •  Certidão negativa de débitos federais e a divida ativa da união;
  •  Certidão negativa de INSS;
  •  Certidão negativa de FGTS;
  •  Registro da empresa perante o CREA;
  •  Registro do engenheiro junto o CREA;
  •  Cartão de CNPJ da empresa;

 

Quando a empresa apresentar as documentações, o condomínio deverá solicitar endereço de obras que a empresa esteja realizando, que realizou ha 2 anos e 4 anos. O intuito desta etapa é avaliar a qualidade dos serviços em médio e longo prazo.

 

É uma segurança adicional levar em conta o tempo que a empresa tem no mercado e se já realizou obras do mesmo porte que a sua.

 

 

03 - Mãos a Obra!

Na fase contratual, solicite certificação dos funcionários, que serão lotados na obra, para trabalho em altura (curso da NR 35), seguro de vida individual e comprovação do vinculo empregatício com a empresa (carteira de trabalho).

 

Solicite no contrato a especificação técnica e fabricante de todos materiais.

 

Solicite que nas notas fiscais a serem emitidas seja retido o INSS (os condomínio são obrigados a realizar essa retenção).

 

Sugerimos que tirem foto das áreas antes, durante e depois da execução dos serviços.

 

Disponibilizem um livro de ocorrência, para registrarem fatos e solicitações.

 

 

 

 

 

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